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최근 유튜브를 보는데, 현재 부동산이 서울 주요 부위를 제외하고 많이 하락했기 때문에 수도권에 오래된 작은 평수를 소액으로 투자하는 것도 나쁘지 않다고 이야기했습니다. 특히 처음 투자하는 사람은 3,000만 원 소액으로(부동산에서는 3천만 원이 소액입니다) 가능할 수 있다는 이야기였습니다.
이렇게 말한 사람의 의미는 소액으로 가능하기도 하고, 우선 작은 경험부터 쌓아 나가야 다음에 좀 더 좋은 지역과 아파트로 옮길 수 있다는 이야기였습니다. 이 이야기는 저도 매우 공감합니다.
대신 아파트에 거주하는 것이 아니라 소유권 이전을 하는 동시에 전세입자가 구해 전세자금으로 나머지 잔금을 치르는 방식입니다. 바로 갭투자 방식입니다.
갭투자에 대한 막연한 사회적 비난보다는 투자방식으로 관점을 달리 보면, 소액 투자자에게는 매우 유용한 투자 방식입니다.
통상적으로 경기 화성시, 수원시 영통구, 인천 서구 등이 갭투자가 활발한 지역이었으며, 최근 용산 같이 기대심리가 큰 지역도 갭투자를 이용하는 경우가 있습니다. (용산은 갭투자라고 해도 초기 비용이 많이 드는 지역입니다.)
오늘은 갭투자에 대해 알아보고, 주의할 점에 대해서도 자세히 알아보겠습니다.
1. 갭투자란
갭투자는 부동산 투자에서 주목받는 방식 중 하나로, 매매가와 전세가의 차액인 '갭(gap)'이 적은 부동산을 전세를 끼고 매입하는 투자 방법입니다. 갭투자는 초기 자본이 적게 드는 대표적인 부동산 투자 방식입니다. 매매가와 전세가의 Gap이 작을수록 초기 자본이 적게 들어가는 구조입니다.
주택을 매입할 때, 잔금일에 맞춰서 들어올 전세입자를 구하거나, 전세입자를 구하는 날을 잔금일로 맞추는 것으로 협의를 하거나, 이미 전세가 있는 집을 매입하는 방식으로 진행됩니다.
예를 들어 매매가가 5억 원이고 전세가가 4억 원인 아파트를 생각해 보면, 투자자는 1억 원의 자본만으로 해당 부동산을 매입할 수 있습니다. 전세입자의 보증금 4억 원을 통해 매매가의 대부분을 충당하고, 자신은 나머지 1억 원만 투자하는 셈입니다.
2. 갭투자의 장점과 단점
< 갭투자의 장점 >
적은 초기 자본으로 투자 가능: 전세 보증금을 활용하여 매매가의 대부분을 충당하므로, 투자자는 적은 자본으로 부동산을 매입할 수 있습니다.
레버리지 효과: 전세 보증금을 이용하기 때문에 일종의 무이자 대출을 활용하는 것과 같기 때문에 최고의 레버리지 효과를 누리는 것으로 보입니다.
시세 상승 시 수익 극대화: 부동산 가격이 상승하면, 적은 투자로 차익을 얻을 수 있습니다.
< 갭투자의 단점 >
역전세의 위험: 역전세란 전세가가 하락하여 새로운 전세입자를 구할 때 이전보다 낮은 금액으로 계약해야 하는 상황을 말합니다. 최근 2년 전에도 역전세 상황이 커서 집주인들이 매우 힘들어했던 것이 생각납니다. 역전세 때문에 경매로 나온 집도 많이 있었습니다. 이처럼 부동산 시장은 주기적인 변동을 겪게 됩니다. 매매가와 전세가의 변동으로 손실이 발생할 수 있음에 항상 유의하고 대비책을 마련해 놓아야 합니다.
세금 및 규제: 다주택자일 경우, 세금 부담 증가와 정부의 부동산 규제로 인해 갭투자의 수익성이 감소할 수 있습니다.
3. 갭투자 동향 및 전세가율 보는 사이트
갭투자에서 가장 중요한 건 전세가율의 변동사항을 항상 체크하는 것입니다. 보통 매매가가 급상승 혹은 급하락을 하는 불안정한 시기에는 사람들이 ‘전세로 좀 더 살자’라는 심리가 많아지면서 매매는 줄어들고 전세 수요는 많아지면서 전세가가 높아지는 경향이 있습니다.
투자를 할 때도 투자하고 난 이후에도 전세가율을 항상 체크하는 습관을 가지면 좋습니다. 그리고 전세가율은 서울주거포털 사이트 ‘전월세 정보몽땅’ 사이트( 전월세 정보몽땅 | 알림소통 | 서울주거포털 )에서 공식적으로 제공하고 있으니 참고하시면 됩니다.
현재 서울은 약 50% 정도인 것 같고, 조금씩 전세가가 올라가는 경향인 것 같습니다.
갭투자는 적은 자본으로 부동산에 투자할 수 있는 매력적인 방법이지만, 전세가 하락, 부동산 시장 변동성, 세금 및 규제 등의 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 투자 전에 시장 동향을 면밀히 분석하고, 역전세 등의 상황에 대비한 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 또한, 부동산 시장의 변동성과 정부 정책의 변화를 지속적으로 모니터링하는 것도 매우 중요합니다. 이러한 정보들을 예의 주시하여 투자 전략을 유연하게 조정할 줄 알아야 보다 안전한 투자를 할 수 있습니다.