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강동구에 재건축이 시작되면서 고덕동은 완전히 탈바꿈했습니다. 불과 5년 전입니다. 재건축 전에는 강동구의 대표 아파트가 암사동에 있는 강동롯데캐슬이었지만 현재는 재건축된 고덕 그라시움과 고덕래미안힐스테이트가 대장주 아파트입니다. 최근 8호선이 강동롯데캐슬 근처에 개통되어 큰 호재를 얻었지만 그럼에도 불구하고 대장주 아파트는 고덕 그라시움과 고덕래미안힐스테이트로 봐야 합니다.
부동산에 물어봐도 ‘고덕 그라시움’이 대장주 아파트라고 합니다.
저는 두 아파트에서 모두 실거주해 본 사람으로 두 아파트 모두 장점들이 뚜렷하고, 모두 살기에 좋았습니다. 고덕동으로 이사를 고려하거나 투자를 생각한다면, 두 아파트 중에 어떤 아파트를 선택할지는 이사 목적에 따라 다를 수 있습니다. 오늘은 대략적인 비교를 통해 선택의 요인을 알아보겠습니다.
1. 고덕 그라시움 정보 및 매매가
- 위치: 서울 강동구 고덕동 남쪽, 상일동역과 인접.
- 규모: 총 53개 동, 4,932세대, 9층~35층 건물. (5차선을 거리로 2개 블록으로 나뉘어 있습니다. 앞의 동이 1블록이고 전체 2/3 정도의 세대가 몰려 있습니다. 개인적 의견으로는 전반적으로 1블록 선호도가 좀 더 높은 것 같습니다. 하지만 워낙 세대가 많기 때문에 2블록도 작지 않습니다. 커뮤니티도 2블록에 있습니다.)
- 사용승인일: 2019년 9월 27일.
- 용적률 및 건폐율: 용적률 249%, 건폐율 20%.
- 주차대수: 총 7,167대, 세대당 1.45대.
- 학군: 단지 주변에 우수한 학군이 형성되어 있으며, 초등학교와 중학교가 인접해 있습니다. 서울강덕초, 고덕초와 고덕중이 바로 붙어있습니다. (2차선을 두고 학교가 있음. 단지 내에 있는 것은 아님. 보통 경기도에서 택지개발로 새로 지어진 아파트는 단지 내에 학교가 있는 경우가 많지만 서울의 재건축에는 학교가 단지 내에 있는 경우는 거의 없음.) 입주할 때만해도 고덕중 선호도가 높지 않았지만 학습 수준이 점점 올라가고 있는 게 느껴질 정도로 좋아지고 있는 것 같습니다. 고덕 그라시움에 살고 있다면 그냥 고덕중 간다고 보면 됩니다. 아쉬운 점은 너무 과밀이 심하다는 점입니다. 어떤 학년에는 16반까지도 있다는데 그럼 특별활동(과학실 등)을 하는 공간이 줄어들었을 가능성도 있으니 부모님 입장에서 학생 과밀이 좋은 상황은 아닌 것 같습니다.
- 교통: 지하철 5호선 상일동역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 특히 1블록에서는 지하 주차장에서 5호선으로 바로 연결되어 있다는 점입니다! 또한 향후 9호선 연장 공사가 한창인데 앞으로 교통 여건이 더욱 개선될 예정입니다. (9호선 연장은 그라시움 앞에 동( 101동 102동 ) 근처에 생기므로 앞 동의 가치가 더 인정될 것 같습니다.
고덕 그라시움84㎡(약 25평)와 115㎡(약 34평) 기준으로 입주 시점부터 현재까지의 매매가 변화를 비교해 보았습니다.
2025년 2월 기준 평균 실거래가(매매가)는 25평 16억 2,653만 원, 34평 18억 1,500만 원입니다. 입주 후 25평은 손바뀜이 많이 되었다고 합니다.
<고덕 그라시움 매매가 변화>
| 연도 | 전용면적 84㎡ 평균 실거래가 (억 원) | 전용면적 115㎡ 평균 실거래가 (억 원) |
| 2019 | 11.7 | 13.5 |
| 2020 | 12.5 | 14.3 |
| 2021 | 13.5 | 15.2 |
| 2022 | 14.5 | 16.0 |
| 2023 | 15.7 | 17.0 |
| 2024 | 16.3 | 17.5 |
2. 고덕래미안힐스테이트 정보 및 매매가
- 위치: 서울 강동구 고덕동 서쪽, 고덕산과 인접.
- 규모: 총 51개 동, 3,658세대, 15층~35층 건물.
- 사용승인일: 2016년 12월 29일.
- 용적률 및 건폐율: 용적률 249%, 건폐율 19%.
- 주차대수: 총 6,019대, 세대당 1.64대.
- 학군: 배재중·고등학교, 명일여고, 한영외고 등 우수한 중·고등학교가 인접해 있어 학부모들의 선호도가 높습니다. 교통 측면에서 고덕 그라시움 대비 살짝 부족한 면이 있습니다. 시내처럼 버스가 많이 다니는 것도 아닙니다. 하지만 주변 학교가 명덕초, 묘곡초, 명일중과 매우 가깝고, 학원이 몰려 있는 고덕역도 걸어가기 나쁘지 않습니다.
- 교통: 지하철 5호선 고덕역에서 도보로 약 7분 거리이며, 향후 9호선 연장으로 교통 편의성이 향상될 전망입니다. 지하 주차장이 고덕 그라시움보다 여유롭습니다. 살면서 주차장은 정말 중요하다는 거 아실 겁니다. 그리고 올해 2025년 4월에는 이케아가 들어오면 생활 편리성이 좀 더 좋아질 것으로 예상됩니다. (반면, 교통 혼잡도 예상이 됩니다)
고덕래미안힐스테이트 84㎡(약 25평)와 115㎡(약 34평) 기준으로 입주 시점부터 현재까지의 매매가와 전세가 변화를 비교해 보았습니다.
2025년 2월 기준 평균 실거래가(매매가)는 25평 15억 7,000만 원, 34평 17억 3,000만 원입니다.
<고덕래미안힐스테이트 매매가 변화>
| 연도 | 전용면적 84㎡ 평균 실거래가 (억 원) | 전용면적 115㎡ 평균 실거래가 (억 원) |
| 2017 | 11.0 | 12.8 |
| 2018 | 11.5 | 13.2 |
| 2019 | 12.0 | 13.7 |
| 2020 | 12.5 | 14.1 |
| 2021 | 13.0 | 14.6 |
| 2022 | 13.5 | 15.0 |
| 2023 | 14.0 | 15.5 |
** 위 데이터는 네이버 부동산과 국토교통부의 실거래가 자료를 기반으로 작성되었으며, 시장 상황에 따라 가격은 변동될 수 있습니다. 최신 정보는 공식 부동산 거래 사이트나 공인중개사를 통해 확인하는 것이 보다 정확합니다 **
3. 공통점 및 차이점으로 본 개인적 의견으로의 선택
고덕그라시움 및 고덕래미안힐스테이트(일명 고래힐) 두 단지는 각 4,932세대, 3,658세대로 모두 대단지에 속합니다. 그리고 고래힐이 2년 정도 더 먼저 입주를 시작했습니다.
주변에 초등학교와 중학교들이 가까이에 있습니다. 고등학교도 좋은 고등학교(한영고, 한영외고, 배재고)도 주변에 있습니다. 단, 여학생의 경우 고등학교가 애매합니다. 주변에 여고(상일여고, 명일여고)에 배정되는 것을 좋아하지 않더라고요.그런 걸로 봐서는 고덕동 학군은 남학생에게 좀 더 특화되어 있다고 해야 할 것 같습니다.
그리고 커뮤니티도 모두 잘되어 있습니다. (커뮤니티 특장점 중에 그라시움은 레인이 있는 수영장이 있습니다. 거기에 작은 사우나가 딸려 있고요. 고래힐은 사우나가 크게 있습니다. 대중 목욕탕처럼 매우 큽니다.)
대략적으로 비슷한 조건이라고 할 때, 교통은 고덕 그라시움이 월등하다는 생각입니다. 우선 5호선이 1블록 2블록 모두에서 가깝고 1블록에는 지하주차장과 연결이 되어 있습니다. 이 부분이 진짜 편리합니다. 그리고 향후 9호선이 개통된다면 교통은 그라시움이 더 낫다는 생각입니다. 가격면에서는 평균 약 1억 정도 차이가 나는 것 같습니다. 자금 마련이 된다면 그라시움이 조금 더 낫다는 게 실거주해 본 사람으로서의 선택입니다.