목차
1. 경매의 장점
최근 경매 시장이 뜨겁다고 합니다. 왜 사람들이 경매를 하려 할까요? 경매만이 가지고 있는 장점들이 매우 많기 때문입니다.
첫째, 최고가가 보장됩니다. 경쟁입찰을 해서 상품(자동차, 미술품 등)이나 부동산을 최적의 가격에 매입할 수 있습니다. 최근 경쟁이 심하다고는 하지만 경매를 통해 낙찰을 받으면, 아파트의 경우도 몇 천만 원은 저렴하게 살 수 있습니다. 그리고 부동산 중개비가 전혀 들지 않습니다. 부동산의 매매 경험이 있다면, 부동산 중개비 부담을 알고 계실 겁니다.
둘째, 거래가 투명합니다. 법원이 처음부터 끝까지 개입하여 거래하기 때문에 공정하게 거래됩니다. 입찰 과정이 모두 명확하게 기록되므로 분쟁 가능성이 매우 낮습니다. 무엇보다 부동산 사기를 당할 확률이 0%입니다.
셋째, 경매 물건은 시세감정사가 감정한 자료를 토대로 가격이 산정되기 때문에 보다 현실적인 시세를 반영합니다. 특히 연립, 주택, 다가구, 토지 등 정해진 시세가 없는 경우 정확한 시세를 알아보기 힘들지만, 경매는 보다 정확한 시세를 알 수 있습니다.
넷째, 대출 종류 중에 경락대출이 따로 있습니다. 이는 기존 은행대출보다 대출 금액이 크게 나옵니다. DSR, LTV보다 담보에 대한 대출로만 받을 수 있는 거죠. 예를 들어, 낙찰을 10억에 받았다면, 기존 은행대출은 40% 정도 받을 수 있는 반면 경락대출을 이용할 경우 70-80%까지도 받을 수 있습니다.
2. 경매 절차
경매를 준비하는 단계는 목적에 따라 다소 차이가 있지만, 오늘은 대략적인 절차만 알아보겠습니다. 세부적인 내용에 대해 추가적으로 다시 알려 드리겠습니다.
첫째, 경매 공고를 확인합니다. 경매 공고는 법원, 공공기관, 민간 경매 사이트(옥션, 온라인 경매 등)에서 확인할 수 있습니다. 경매 공고에서 경매 물건의 정보(감정가, 유찰 여부, 위치, 상태, 입찰일정 등)를 구체적으로 확인합니다.
둘째, 입찰자의 경매 물건 매매목적 및 재정상태를 고려해 입찰 가능한 물건을 선택하면, 권리 분석 및 시세 조사를 철저히 해야 합니다. 이때 필요한 자료는 감정서, 시세, 등기부등본, 건축물대장, 채무자의 세금 체납 여부 확인, 낙찰 물건 주변의 과거 경매 낙찰 사례 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 정확한 현시세를 알아보는 것이 중요하며 주로 인근 부동산에 직접 전화를 해 물어보는 것이 정확합니다. 정확한 현시세가 중요한 것을 감정서에 있는 감정가는 이미 6개월에서 1년 전의 시세가 기록된 것으로 현재 시세가 바뀔 수 있기 때문입니다. 현시세를 정확히 알아야 자신의 입찰가를 산정할 수 있고 향후 손해를 보지 않습니다.
셋째, 입찰 물건까지 선택했다면, 입찰을 위한 보증금을 준비합니다. 입찰 참여를 위해서는 입찰가의 10~20%를 준비해야 합니다. 10% 인지인지 20% 인지는 입찰조건에 명시되어 있습니다. 보통 보증금은 만원 단위뿐 아니라 천 원 단위, 나올 수 있고, 큰 금액을 현금으로 가지고 다니는 것은 위험하기 때문에 전날 은행에서 수표로 받아 놓는 것이 좋습니다
넷째, 입찰하는 날에 해당 법원에 가셔서 입찰서를 작성하고 정해진 시간 안에 제출해야 합니다. 보통은 9시부터 문을 열어주고 10시 혹은 10시 반까지 입찰서를 제출하도록 되어 있습니다. 하지만 해당 지역의 법원마다 다르므로 반드시 미리 확인하고 가셔야 합니다. 온라인에서 하는 경매(공매)가 있는데, 온라인 경매는 시간에 구애를 받지 않는 것이 장점입니다. 직장에 다니시거나 멀리 있는 지역의 물건을 하고 싶다면, 온라인 경매를 알아보는 것도 하나의 방법입니다.
낙찰을 받았다면, 입찰 보증금은 계약금으로 전환되어 법원이 가져갑니다. 낙찰받지 못했다면 그 자리에서 바로 보증금을 돌려줍니다.
다섯째, 낙찰받은 후 2주에서 정도 지나면 잔금 납부 안내를 받습니다. 보통 낙찰받고 한 달 이후에는 잔금을 납부해야 합니다. 잔금 납부 안내를 받으면, 바로 대출상담사에게 전화해서 대출받을 은행을 선택해야 합니다. 대출받고 싶은 금액에 따라, 물건에 따라 모두 다르기 때문에 최대한 여러 대출상담사에게 상담받는 것이 좋습니다. 따라서 나에게 맞는 최적의 대출상품으로 대출을 받아 잔금을 납부하고, 소유권 이전을 합니다.
여섯째, 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 하면, 명도를 해야 합니다. 명도는 해당 물건에 점유자가 있을 경우 퇴거 협의 또는 강제집행 하는 것을 말합니다. 이때 일정 금액을 보상해 주면서 대부분 협의로 잘 마무리됩니다. 단, 점유자가 본인의 보증금을 모두 돌려받는다면 보상해 줄 필요는 없습니다.
3. 경매 주의 사항
법원에 가서 입찰할 때, 예상 낙찰가보다 높은 금액을 쓰지 않도록 주의하세요. 법원에 있는 많은 사람들을 보면서 감정적으로 높은 금액을 쓸 수 있으니 주의해야 합니다.
명도시에 들어갈 비용도 예산에 넣어야 합니다. 또한 세금, 수수료, 법률비용 등의 추가 비용도 고려해서 예산을 관리해야 합니다.
모든 부동산이 그렇듯이, 유치권, 가처분, 법적 분쟁 등이 있는지 꼭 확인하세요.
경매는 대부분 큰 금액이 들어가는 투자이므로, 감정적으로 또는 어설프게 조사해서 시작하면 큰 손해를 볼 수 있어 많은 공부가 필요합니다. 앞으로도 경매 관련 더 자세한 글을 기재하도록 하겠습니다.