법원 경매에서 부동산을 낙찰받았다고 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 낙찰자는 이후에도 여러 단계의 후속 절차를 신속하고 정확하게 진행해야만 낙찰받은 물건을 완전히 확보하고 안정적으로 사용할 수 있습니다. 낙찰 후 진행해야 할 일을 순서대로 이야기해 보겠습니다.
목차
1. 소유권 이전
낙찰 후 법원은 약 7일 기간 동안 이해관계인(현재 해당 물건에 살고 있는 점유자 및 채권자 등)의 이의 신청 여부를 확인하고, 특별한 이의가 없으면 매각 허가 결정을 내립니다. 이 과정에서 이해관계인이 이의를 제기하면 매각 불허가 결정이 내려질 수도 있습니다. 매각 허가 결정이 나면 법원에서 ‘매각 허가 결정문’을 낙찰자에게 우편으로 송달합니다. 이 과정에서 낙찰자가 미리 전화해서 알아볼 수도 있습니다. (매각 불허가 결정이 내려지면 낙찰은 취소가 되고 보증금은 돌려받게 됩니다)
그다음은 기한 내에 입찰할 때 냈던 보증금을 제외한 잔금을 내야 합니다. 기한은 보통 30일에서 45일 정도입니다. 정해진 기한 내에 잔금을 완납하지 않을 경우, 보증금을 돌려받지 못한 채, 낙찰 취소가 되어 경매를 다시 진행하게 되므로 각별히 주의를 해야 합니다. 대출을 잘 알아보고 예산을 잘 짜야합니다. 기한 일 하루나 이틀 전에 완납하는 것도 안전한 방법입니다. 잔금은 법원이 지정한 계좌로 입금하거나 법원 내 수납 창구에서 납부합니다. 보통은 대출을 받게 되는데, 대출을 받음과 동시에 잔금을 치르고 소유권 이전을 함께 진행하게 됩니다. 그렇게 때문에 대출을 받아 잔금을 납부할 때는 대부분 세무사를 이용하게 됩니다. 이 경우, 낙찰자는 전화통화만으로도 모든 일을 처리할 수 있어 편리합니다. 이때, 세무사세무사 비용이 꽤 들어가는데 반드시 세 군데 이상은 견적을 내보고 가장 저렴한 곳으로 진행하면 됩니다. 이 과정에서 잘하고 못함이 있는 일의 영역이 아니기 때문에 가장 저렴한 곳을 택하십시오.
세무사는 해당 부동산을 관할하는 등기소를 방문해 소유권 이전 등기 신청을 합니다. 이후 7일 이내에 등기 완료가 되며, 해당 물건은 정식으로 낙찰자의 소유권이 등기부에 등재됩니다. 그리고 세무사에게 각종 서류를 최종적으로 받을 때, 법원에서 받은 ‘잔금 납부 영수증’은 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
부동산을 취득하면 취득세를 납부해야 합니다. 납부기한은 잔금일로부터 60일 이내입니다. 취득세율은 부동산 종류 및 가격에 따라 다르며, 1 주택자인지 2 주택자인지에 따라서도 다를 수 있습니다. 상가 및 토지는 4.6%입니다. 취득세를 낼 때 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 납부해야 하며, 농어촌특별세는 10%, 지방교육세 20%입니다. 취득세는 가까운 시/군/구청 세무과에서 납부하면 되는데 보통 인터넷을 통해 간편하게 납부하면 됩니다. 인터넷 이용 시 위택스나 홈택스를 이용하시면 됩니다. 취득세를 내시고 취득세 영수증 또한 반드시 보관하시기 바랍니다.
2. 명도(점유자 내보내기)
부동산을 낙찰받을 경우, 그곳에 살고 있는 기존 소유자나 임차인이 점유하고 있을 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 직접 명도를 해야 합니다. 대부분 원만한 대화와 합의를 통해 이루어지지만 그렇지 못할 경우에는 법적 조치와 전문가를 통해서 해결할 수 있습니다. 가장 먼저 해야 할 일은 낙찰자가 전화통화를 하고 직접 방문하여 명도 협의를 진행하는 겁니다. 퇴거 일정과 이사 비용 등을 협의하여 원만하게 해결하는 것이 가장 좋습니다.
점유자가 이를 거부할 시, 혹은 연락이 되지 않을 경우 인도 명령을 신청합니다. (이러한 경우를 대비하여 비용이 조금 들더라도 잔금 납부와 소유권 이전을 할 때, 법원에 미리 인도 명령을 먼저 신청해 놓는 경우도 많습니다. 인도 명령을 신청해도 길게는 약 한 달간의 기간이 또 소요되기 때문입니다.) 점유자가 인도 명령에도 불응하면 강제집행을 추가로 신청해야 합니다. 법원의 결정이 내려지면 집행관과 함께 문을 강제로 따고 들어가서 강제 퇴거를 진행하게 됩니다. (안에 있는 짐을 모두 뺀다는 의미입니다). 법원에서 오는 집행관 업이 혼자 문을 따고 들어가면 법적으로 문제가 되니 꼭 절차대로 진행하십시오. 강제집행 또한 일정 비용이 발생합니다.
명도를 유난히 어려워하시는 분들은 명도를 전문적으로 이행해 주는 업체의 도움을 받는 것도 좋을 것 같습니다.
3. 부동산 활용 및 정리
점유자가 나간 후, 부동산 상태가 낙후되어 있을 경우 보수 및 리모델링을 진행해야 합니다. 내부 청소는 물론이고 배관, 보일러 등의 시설도 함께 점검합니다. 실거주할 경우 전입 신고 및 각종 공과금(관리비, 가스, 수도, 전기세 등) 명의 변경을 꼼꼼히 해야 합니다. 보통 관리비 미납금이 있으니, 관리사무소를 방문하여 관리비 확인 및 정산을 해야 합니다. 임대를 원할 경우 인근 부동산을 통해 세입자를 구하고 임대차 계약을 체결합니다. 또는 인테리어 등의 재정비 후 재매각을 할 수도 있습니다.
마지막으로 등기부 등본을 확인하여 문제가 없는지 보고, 세금 관련 서류를 정리해 두어야 합니다. 낙찰 후 전반적인 절차는 아래와 같습니다.
매각 허가 결정 확인(약 7일) > 기한 내에 매각 대금 납부 > 소유권 이전 등기 신청 > 취득세 등 세금 납부 > 명도(점유자 내보내기) > 건물 정비 및 리모델링 > 부동산 활용(실거주 또는 임대 또는 매매)