목차
1. 부동산 계약시 체크리스트 및 주의 사항
부동산 계약을 할 때 반드시 확인해야 할 체크리스트에는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다. 특히 서류 확인을 하면서도 놓칠 수 있는 부분은 어떤 것들이 있는지도 살펴보겠습니다.
부동산을 매매하든, 전세나 월세로 계약을 하든 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 공인중개사가 모든 것을 해결해 주지 않는다는 마음으로 계약에 임해야 합니다.
아래 사항을 꼼꼼히 체크해 본다면 부동산 계약에 큰 문제는 일어나지 않을 거라 생각됩니다.
- 등기부등본 확인 : 소유자가 계약 상대방이 맞는지, 근저당권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인해야 합니다. 전세 계약이라면 전세권 설정 여부를 확인합니다. 개인적 의견으로는 이 부분에서 놓치기 쉬운 부분이 근저당권 회복입니다. 즉, 대출이 있던 집 등의 부동산을 매입할 때는 대출이 다 갚아졌는지 반드시 확인해야 합니다. 실제로 전 주인이 대출을 상환하지 않고 몇 년이 지나서야 이자나 원금을 갚지 않으면서 문제가 드러난 적이 있었습니다. 몇 년이 지나서야 대출이 남아있다는 걸 알게 된 사례입니다. (부동산 사장님께 들은 이야기입니다.),
- 토지대장 및 건축물대장 확인 : 불법 건축물이 아닌지 토지 용도(주거용, 상업용) 확인합니다.
- 등기사항전부증명서 확인 : 최신 등기부등본과 대조해 봅니다.
- 대리인 계약시 위임장 및 인감증명서는 꼭 확인합니다.
- 계약서 내용 검토 : 매매가, 전세금, 월세 및 보증금이 정확한지, 계약금 및 중도금, 잔금 지급일이 명확한지 직접 확인합니다. (요즘은 중개사님들이 계약자들 모두에게 계약서를 처음부터 끝까지 모두 같이 읽어 주십니다.)
- 특약 사항 확인 : 구두로 이미 이야기되었던 특약사항이 정확히 기재되어 있는지도 확인합니다. 하자 발생 시 수리 주체, 잔금 지급 전 권리변동 금지 조항이 있는지 등을 확인합니다. (중개수수료 부담 주체, 수리 책임, 옵션 포함 여부 등)
- 중개수수료 확인 : 법정 수수료가 초과 된 것은 아닌지 확인해 봅니다.
- 임차인 보호 관련 확인 : 전세 및 월세 계약시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 확정일자 및 전입신고 가능 여부를 확인합니다. 특히 전세라면 반드시 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 보증금 반환 보장 여부 확인 : 요즘 가장 이슈가 되는 부분입니다. 이 부분은 적은 금액으로 하는 월세는 크게 상관없는 부분입니다. 하지만 전세나 전세급 수준의 월세 보증금으로 계약할 때는 근저당이 많은 집은 위험할 수 있음을 인지해야 합니다.
- 관리비 항목 확인 : 관리비 포함 항목 및 별도로 사용분량에 따라 나오는 항목을 확인합니다. 보통은 수도, 전기, 가스는 개별 부과되는 항목입니다. 아파트의 경우 공인중개사에서 입주 전에 관리비 체납 여부를 확인해 줍니다. 요즘은 일반 연립이나 다가구 주택에도 적은 금액이지만 관리비가 부과되기 때문에 입주 전에 관리비 체납여부를 반드시 확인해 봐야 합니다.
- 입주 전 점검 사항 : 수도, 전기, 가스, 난방이 정상적으로 작동하는지 확인해야 합니다. 또한 누수, 곰팡이, 결로 등을 눈으로 직접 보고 점검해 봅니다. 주차공간 및 에어컨, 가전 등의 옵션이 잘 작동하는지 확인합니다.
- 외부적 환경 확인 : 소음 및 치안, 주변의 공사 등을 확인해 보고, 주변에 지하철, 마트, 병원, 학교 등의 시설을 확인해봅니다.
2. 부동산 계약 취소 시 계약금 반환
부동산 거래를 하다 보면, 계약 중간에 문제가 발생하기도 합니다. 특히 거래가 활발할 때, 그리고 부동산 매매가가 크게 오르거나 내릴 때 계약 파기가 종종 발생하는 것 같습니다. 이럴 경우 가장 걱정되는 건 ‘나의 계약금을 돌려받을 수 있을까’입니다.
보통 계약을 하고 중간에 계약을 파기하게 되면 계약금을 받지 못한다고 생각을 합니다. 보통은 맞는 이야기지만 가능한 경우도 있습니다.
<취소 가능한 경우>
첫째, 양쪽 당사자가 서로 합의하면 언제든 계약을 취소할 수 있습니다. 이 때, 계약금을 돌려받을지 말지도 서로 합의하면 됩니다.
둘째, 단순 변심입니다. 중도금을 지급하지 않은 상태라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금을 두 배로 돌려주어야 합니다.
셋째, 상대방이 계약상 중요한 의무를 지키지 않았을 때 취소할 수 있습니다. 매도인이 소유권 이전을 잔금일에 넘겨주지 못하는 경우, 매수인이 중도금을 지급하지 않을 경우 등에 취소할 수 있습니다.
넷째, 속이고 계약을 한 경우 계약 취소가 가능합니다. 계약 시 집의 중요한 하자나 문제점을 고지하지 않을 경우 계약 자체가 취소나 무효처리 가능하고 계약금을 전부 돌려받습니다.
3. 가계약금 반환 가능 여부
요즘은 계약서를 쓰기 전에 가계약금을 일부 계좌로 주고받으면서 1차적으로 계약 약속을 하게 됩니다. 저 역시 가계약금을 많이 주고받은 경험이 있습니다.
중요한 건 마음이 바뀌었을 때, 계약서를 쓰기 전에 주었던 '가계약금을 돌려받을 수 있는가'가 항상 의문이었습니다. 부동산에서는 항상 안된다고 이야기합니다.
하지만 이번에 법률적 판례를 찾아보니 가능할 수도 있다는 내용이 있었습니다.
2023년 실제 사례입니다.
매수인이 계약서 작성 전에 매도인에게 5억 중에 2500만 원(5%)을 지급했습니다. 하지만 계약서 작성일 당일 단순변심으로 계약 취소를 원했습니다. 법정싸움까지 간 케이스 같습니다.
법원 판결은 다음과 같습니다.
매수인이 지급한 2500만 원은 정식 계약금(10%)이 아닌 일부 금액일 뿐이며, 잔금 날짜와 중도금 지급 일정 등 주요 사항이 확정되지 않았기 때문에 본계약 성립으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 매도인은 2500만 원은 계약금이 아니라 부당이익으로 보고 반환해야 한다고 판결했습니다. 결국 위약금 없이 매수인은 돈을 돌려받았습니다.
즉, 계약금이 정식 10%가 아니라는 점, 중도금 및 잔금 날짜 미지정 등의 필수 항목이 미확정일 때, 그리고 상대방도 정식 계약금으로 인지하지 않았을 때 계약은 파기되는 것 같습니다. 가계약금도 중도금 및 잔금 날짜 미지정 등의 필수 항목이 미확정이라면 단순 변심에도 돌려받을 수 있는 가능성이 있는 것 같습니다.(개인 의견)
하지만 본 계약이 성립되었다고 인정되면, 일부만 지급하였다 하더라도, 매수인이 변심했다고 하더라도 지급한 금액은 돌려받지 못할 가능성이 크니 반드시 주의해야 합니다.