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부동산 투자에서 가장 많이 하는 것이 아파트 투자입니다. Gap 투자도 많이 하고 있습니다. 접근이 쉽고 정보가 많기 때문에 투자를 위한 공부가 어렵지 않기 때문이기도 합니다.
부동산 투자를 공부해 본 사람은 상가가 투자의 꽃이라고 합니다. 보다 높은 수익성을 기대할 수 있기 때문입니다. 하지만 그만큼 리스크도 존재하는 투자 방식입니다. 특히 초보 투자자라면 철저한 준비와 기본 지식 습득이 필수적입니다. 본 글에서는 상가 투자 시 반드시 알아야 할 필수 지식을 정리해 보았습니다.
1. 상권분석에서 고려해야 할 주요 사항
상가 투자는 흔히 알고 있는 가게나 사무실 같은 상업용 부동산을 매입하여 임대료 수익과 자산가치 상승을 기대하는 방식입니다. 스트리트 상가, 근린상가, 대형 쇼핑몰, 복합 상업시설 등이 있습니다. 각각의 상가 유형에 따라 입지나 수요층, 상권 활성화 정도가 다르므로 상권 분석이 매우 중요합니다.
상가는 뭐니 뭐니 해도 입지가 핵심 요소입니다. 좋은 입지를 선정하는 것이 투자 성공의 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 상권 분석을 할 때는 유동인구, 배후 수요, 경쟁 상가, 교통 및 접근성을 중점적으로 고려해야 합니다.
그리고 무엇보다 중요한 건, 부동산의 이야기만 듣고 믿기보다 직접 조사를 하는 것이 가장 정확합니다. 지인 중에 정육점을 7번째 오픈 하는 상황이었습니다. 무려 한달 내내 하루 2~3시간씩 아침, 점심, 저녁에 나눠서 그 상권을 지켜보고 결정하는 것을 본 적이 있습니다. 상권이 그만큼 중요하다는 것을 경험자로서 알고 있었던 것 같습니다.
- 유동 인구: 인구가 많고 활발하게 이동하는 지역일수록 상가의 임대 수익이 안정적일 가능성이 높습니다. 유동인구가 젊은 층이 많은 지, 주부가 많은 지, 직장인이 많은 곳인지, 학생들이 많은 지 등등을 구체적으로 파악하는 것도 중요합니다. 차후에 임차인을 구할 때 적절한 업종을 하는지 알 수 있고, 적절한 업종일수록 월세를 밀리지 않을 확률이 높기 때문입니다.
- 배후 수요: 주거 단지(아파트면 세대수가 많을수록 좋음), 오피스 밀집 지역, 대학가 등의 배후 수요가 풍부한 곳이 안정적인 임대 수익을 보장합니다. 특히 항아리 상권의 상가가 좋습니다. 상가가 크지 않고, 주위에 대형마트 등의 상권이 걸어갈 수 없는 곳에 있다면 수요층을 뺏기지 않고 안정적으로 운영할 수 있습니다.
- 경쟁 상가: 주변에 경쟁이 되는 상가가 너무 많으면 수익성이 떨어질 수 있습니다. 적정 수준의 경쟁과 차별화 전략이 필요합니다.
- 교통 및 접근성: 대중교통 접근성이 뛰어난 곳이나 도보 이동이 쉬운 곳이 선호됩니다.
2. 임대 수익률 계산법
상가 투자의 핵심은 안정적인 임대 수익입니다. 이를 위해 임대 수익률을 정확히 계산해야 합니다.
연간 임대 수익률 (%) = (연간 임대료 / 매입가) × 100
순수익률 (%) = [(연간 임대료 - 유지보수 비용 - 세금) / 매입가] × 100
보통 5~7% 이상의 순수익률이 나오는 상가가 투자 가치가 있다고 평가됩니다. 그러나 지역 및 상권에 따라 기대 수익률은 달라질 수 있습니다. 서울의 경우 4% 정도의 수익률도 많다고 합니다. 그리고 1층의 수익률이 가장 낮고, 층수가 올라갈수록 수익률이 높아진다고 알고 있습니다. 상가 가격의 차이가 크기 때문에 가장 비싼 1층의 수익률이 가장 낮은 겁니다.
상가 투자를 할 때 가장 걱정을 하는 부분이 바로 공실 발생입니다. 공실이 장기화 되면 수익률이 급격히 떨어지기 때문입니다. 따라서 공실 리스크를 줄이기 위해서는 상권분석이 중요합니다.
이와 더불어 적절한 임대 조건을 설정해야 합니다. 주변의 시세와 맞춰서 임대료를 설정해야 장기계약이 가능합니다. 또한 임차인과의 지속적인 커뮤니케이션을 하면서 상가 상태를 지속적으로 관리해야 합니다. 상가의 가치를 유지하고, 임차인의 안정적인 사업 운영을 도와야 상가 수익률도 높일 수 있습니다.
3. 상가 투자 시 알아야 할 세금
상가 투자 시 발생하는 세금과 법적 절차를 잘 이해하는 것도 중요합니다.
- 취득세: 상가 매입 시 취득세(4.6% 내외)가 부과됩니다. 주택과 세율이 다르니 자금 계산을 할 때 유의해야 합니다.
- 재산세 및 종합부동산세: 주택과 마찬가지로 일정 기준 금액 이상부터 상가도 종부세 과세 대상이 될 수 있습니다.
- 부가가치세 환급: 신규 분양 상가는 아직 상권이 형성되지 않은 경우가 많기 때문에 매우 위험하지만 부가가치세 환급이 가능한 장점이 있습니다. 이를 활용한 투자 전략도 가능합니다.
- 임대차 보호법: 상가건물 임대차 보호법을 숙지하고 있어야 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁을 미연에 방지할 수 있습니다.
상가 투자는 높은 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 방식이지만, 철저한 분석과 계획이 필요합니다. 입지 선정, 임대 수익률 계산, 공실 관리, 법적 문제 등을 꼼꼼하게 고려하여 안정적인 투자를 진행해야 합니다. 초보 투자자라면 충분한 공부와 더불어 전문가 상담을 통해 신중한 결정을 내리는 것이 중요할 듯합니다.