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부동산을 소유하고 있다면 한 번쯤은 들어보고 재산세 외에 세금을 또 낼 수도 있다는 생각을 해보셨을 겁니다. 종합부동산세(=종부세)는 일정 기준을 초과하는 고액의 부동산 보유자에게 부과되는 세금으로, 부동산 투기를 방지하고 조세 형평성을 도모하기 위해 도입되었습니다. 일부에서는 종부세를 ‘부자세’라고도 합니다.
오늘은 종부세를 납부해야 하는 기준이 어떻게 되는지 알아보고 2025년 달라지는 종부세에 대해 알아보도록 하겠습니다.
2025년 종부세는 전국적으로 늘어나고 있는 미분양을 개선/해결하기 위한 노력으로 보이며, 다주택자들의 차별적이고 징벌적인 세금을 다소 해소하려는 방향으로 결정된 것 같습니다. 이러한 정책 변화가 어느 정도의 영향력을 미칠지는 지켜봐야 알 수 있을 것 같습니다.
1. 종부세 납부 기준
재산세와 마찬가지로 종부세는 6월 1일이 과세기준일 입니다. 6월 1일에 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 과세 기준금액을 초과하면 종부세 납세의무자가 됩니다. 과세유형별은 아래 표에 쉽게 나타내 보았으니 참고하시면 됩니다.
2025년 종부세 납세의무자는 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 9억 원을 초과하는 자이며, 1세대 1 주택자는 12억 초과자입니다.
종부세에서 1세대 1주택자는 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1 주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말합니다. 단, 주택수를 고려할 때는 임대주택은 합산에서 배제합니다. 그리고 미리 합산배제를 신고한 사원용 주택도 합산에서 배제합니다. 또한 세대원 중 1명만 1주택과 특례 주택(타인소유주택 부속토지, 대체취득주택, 상속주택, 지방저가주택 등)을 함께 소유하는 경우도 1세대 1 주택자로 봅니다.
| 구분 | 재산의 종류 | 재산세 | 종부세 | |
| 주 택 |
주거용 | 주택(아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구), 오피스텔(주거용) | 과세 | 과세 |
| 별장(주거용 건물로서 휴양/피서용으로 사용되는 것) | 과세 | X | ||
| 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 가정어린이집용 주택 | 과세 | X | ||
| 기타 | 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물) | 과세 | X | |
| 토 지 |
종합 합산 |
나대지, 잡종지, 분리과세가 아닌 농지/임야/목장용지 등 | 과세 | 과세 |
| 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 재산세 분리과세 및 별도합사과세대상이 아닌 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 주택건설사업자의 일정한 주택신축용 토지 | 과세 | X | ||
| 별도 합산 |
일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) | 과세 | 과세 | |
| 법령상 인/허가 받은 사업용 토지 | 과세 | 과세 | ||
| 분리 과세 |
일부 농지/임야/목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) | 과세 | X | |
| 공장용지 일부, 공급 목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) | 과세 | X | ||
| 골프장, 고급오락장용 토지 (재산세만 4% 과세) | 과세 | X | ||
종부세 = 과세표준 * 세율
과세표준 : (공시가격-공제금액) * 공정시장가액비율
개인은 과세표준 12억 원 이하는 주택수와 상관없이 0.5~1.0%입니다. 12억 초과 시 2 주택 이하는 최대 2.7%, 3 주택자주택자 이상은 최대 5.0%가 적용됩니다.
참고로 법인은 2.7%~5.0%로 전 구간 동일하게 세율이 적용됩니다.
| 개인 | 법인 | |||
| 2주택 | 3주택 | 2주택 | 3주택 | |
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 2.7% | 5.0% |
| 3~6억원 이하 | 0.7% | 0.7% | ||
| 6~12억원 이하 | 1.0% | 1.0% | ||
| 12~25억원 이하 | 1.3% | 2.0% | ||
| 25~50억원 이하 | 1.5% | 3.0% | ||
| 50~94억원 이하 | 2.0% | 4.0% | ||
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% | ||
2. 2025년 종부세 개편안 주요 내용 정리
기획재정부는 ‘2025년 경제정책방향’ 발표를 하면서 부동산 규제를 조금 풀어주었습니다. 현재 부동산 시장의 어려움을 극복하는데 어느 정도 도움이 될지는 지켜봐야 할 것 같습니다. 개정된 주요 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
첫째, 지방 부동산에 대한 세금 중과를 완화하기로 합니다. 종합부동산세의 1세대 1주택자 특례가 적용되는 지방 저가주택 기준은 ‘공시가격 3억 원 이하’에서 4억 원 이하’로 확대됩니다.
기존 1 주택자가 지방에 있는 주택을 매입하되, 4억원 이하의 주택이라면 1세대 1 주택 특례를 적용받는다는 내용입니다.
이와 더불어 취득세 중과가 제외되는 저가주택 기준도 완화됩니다. 지방 주택에 한해 공시가격 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 완화됩니다.
둘째, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제를 2026년 5월까지 1년 더 연장합니다.
셋째, 소형 신축 주택을 매입할 때, 주택 수에서 제외되어 세금을 줄어듭니다. 2027년 12월 31일까지 새로 산 작은 집은 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다.
넷째, 결혼해서 집이 두 채가 되더라도 세금 혜택을 더 길게 받을 수 있습니다. 기존에는 결혼 후 5년 동안만 혜택을 받았지만, 이제 10년 동안 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어 결혼 후 8년 이 지나도 여전히 1세대 1주택자로 간주되어 세금혜택을 받을 수 있습니다.