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서울 아파트는 여전히 뜨겁습니다. 하락했다고 말하면서도 ‘그럼 지금이 기회인가?’라는 생각을 하게 됩니다. 2022년에는 부동산 시장이 너무 안 좋았고, 2023년 초에는 다시 상승할 거라는 기대심리가 살아나는 듯했습니다. 하지만 그 기대심리에 대한 결과는 서울 주요 상급지에만 해당되는 결과를 낳았습니다.
2023년부터 지금까지 하락세를 이어가고 있는 아파트들이 있어서 살펴보았습니다. ‘부동산지인’이 내놓은 자료를 통해 30평대 아파트와 40평대 아파트를 구분해서 분석해 보았고, 5년 정도 된 신축급 아파트도 포함되어 있었습니다.
2023년 1월부터 2025년 1월까지의 통계인데, 토지거래허가제 해제 후 현시점에서는 어느 정도 회복된 것 같습니다. 따라서 서울 아파트이면서 오래된 구축 아파트가 아니며, 입지가 나쁘지 않으면서 가격하락이 많이 된 곳이니 눈여겨 볼만한 아파트라고 생각하면 될 거 같습니다.
1. 서울 하락아파트 30평대 (Top3)
<Top1>
아파트 단지명 : 한양수자인에듀힐즈 (634세대, 33평)
지역 : 서울 구로구 항동
입주월(년차) : 2019년 09월 (5년 차)
하락율 : -22.54%
<Top2>
아파트 단지명 : 천왕이펜하우스5단지 (522세대, 33평)
지역 : 서울 구로구 천왕동
입주월(연차)년 07월 (13년 차)
하락율 : -14.38%
<Top3>
아파트 단지명 : 한양수자인에듀힐즈 (634세대, 30평)
지역 : 서울 구로구 항동
입주월(연차)년 09월 (5년 차)
하락율 : -13.31%
30평대 아파트는 모두 구로구에서 나왔습니다. 주변에 산업단지, 일자리가 많아서 수요가 풍부한 지역이라고 생각해서 투자자들이 많았던 지역으로 기억하는데, 부동산 하락기를 맞아 투자자들이 대거 빠진 것으로 보입니다. 하지만 구로구는 실거주자들 역시 많은 곳으로, 최근 매매가 회복이 많이 된 것 같습니다.
정부 정책으로 서울 아파트가 많이 눌려있다고 하는데, (여러 변수들이 작용하고 있겠죠) 약간의 규제만 풀어줘도 가격이 회복되거나 상승하는 것을 보면 놀랍기도 합니다.
2. 서울 하락아파트 40평대(Top4)
<Top1>
아파트 단지명 : 이펜하우스3단지 (1339세대, 47평)
지역 : 서울 양천구 신정동
입주월(연차)년 06월 (13년 차)
하락율 : -23.05%
<Top2>
아파트 단지명 : 백련산힐스테이트2차 (1148세대, 42평)
지역 : 서울 은평구 응암동
입주월(연차)년 12월 (13년 차)
하락율 : -18.53%
<Top3>
아파트 단지명 : 신내데시앙포레 (1897세대, 48평)
지역 : 서울 중랑구 신내동
입주월(연차)년 12월 (11년 차)
하락율 : -15.6%
<Top4>
아파트 단지명 : 흑석한강센트레빌1차 (655세대, 43평)
지역 : 서울 동작구 흑석동
입주월(연차)년 09월 (13년 차)
하락율 : -13.0%
40평대 아파트는 양천구, 은평동, 신내동, 흑석동 다양하게 분포되어 있었습니다. 대부분 서울 외곽(?) 지역이고 11년 차 이상의 아파트였습니다. 이 중에서 신내데시앙포레는 회복이 되고 있으나 좀 느리고, 흑석한강센트레빌1차는 회복력이 매우 좋아 보입니다.
위의 하락한 아파트 중에서는 입지가 가장 좋은 곳은 동작구 흑석동에 있는 흑석한강센트레빌 1차 아파트인 것 같습니다. 이 근처에는 지금도 재건축을 계속하고 있는 상황이고, 도로도 좁아서 교통이 매우 혼잡한 곳이라서 처음에 가면 정신없어 보일 수 있습니다. 하지만 주변에 재건축이 모두 되고 주변이 정리된다면 입지는 반포 옆에 위치해 있는 동작구 흑석동이 가장 빠르게 매매가가 회복되고 상승의 여지가 있어 보입니다.
지방에서도 서울 아파트를 사야 한다는 분위기가 조성되어 있는 것 같습니다. 작년 부동산 스터디 모임에서도 지방에서 오신 분들이 많았습니다. 모두 서울에 있는 부동산을 꼭 하나 이상 사고 싶다는 분들이었는데, 이미 지방에서도 지방 부동산은 오르지 않는다는 심리가 만연되어 있다는 느낌을 받았습니다.
부동산은 워낙 큰 금액으로 움직여야 하고 내부 및 외부 변수들이 많다 보니 예측하기는 매우 어렵습니다. 하지만 실거주라면 그리고 무주택자라면 신규분양만 생각하기보다 다방면으로 주택 매입을 고려해 보는 것이 현명할 수도 있습니다.